“入会协议”套路深洛阳龙门一号行为是否违规？

来源：吉屋网发布时间：2019-04-16 10:57:03

“交了入会费100万，本想住进心仪的房子，没想到却成泡影。”近日，洛阳市民崔女士拨打大河报热线反映称，她花100万元，洛阳龙门一号认筹了一套房子，但开发商承诺的签署商品房购房合同的日子，却一拖再拖，经过两年时间等待，不仅房子没见着，连合同也没签，无奈之下崔女士便找开发商退钱，“钱是无息退给我的，这两年钱不是无偿被开发商使用了？”

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买房签“入会协议” 洛阳龙门一号套路深

崔女士告诉记者，2016年底，她和家人在洛阳龙门一号售楼处，相中了一套联排别墅，在置业顾问的安排下，参加了该楼盘的预售。置业顾问介绍说，该楼盘17年中旬开盘，现场可签手续，待开盘后凭协议上的价格和房号，签署购房合同。

在现场交款的时候，工作人员拿出来的文件既不是正规的房屋预售合同，也不是普通的售房协议，而是一份入会协议。

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龙门一号入会协议

在崔女士向记者出具的购房手续中，记者发现，与普通购房协议不同，崔女士花了100万，签署的是一份“入会协议”，其声称，崔女士加入的是“龙门一号尊享会”，成为会员后除了享受堤坝公园、高尔夫球场、私人游艇码头的优惠价格，其中明确了崔女士可购买龙门一号的一套148平米的房源。

同时，上面标明该入会协议期限为1年，至双方签订商品房买卖合同或协议届满时终止。如协议届满后双方未签订商品房买卖合同，甲方将乙方所交会费无息退还。

崔女士告诉记者，拿着这份“入会协议”，她和家人的心一直悬着。而之前置业顾问保证的签署购房合同的日子，一拖再拖，在17年底，眼瞅着手中这份“入会协议”失效了，崔女士又找到开发商，问啥时候能签合同。此时，置业顾问坦诚了房子的预售证因规划原因，一直没办下来，并承诺会尽快签合同，同时为崔女士续签该“入会协议”，有效期为2018年11月30日前签订商品房买卖合同。

购房合同没等到，100万现金被开发商无偿用了两年

在2018年10月份，崔女士从其它业主口中得知，龙门一号仍没有取得预售证，无奈之下便退了房，无息拿到了自己的100万元。

“在之后，我也尝试和他们协商过，是否能补偿些利息，但置业顾问一直没回音。”崔女士告诉记者，自己的100万元白白放在开发商那两年，心仪的房子也没买到，她和家人“很受伤”。

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龙门一号小区建设现场

和崔女士的遭遇比起来，市民刘强（化名）的处境就很尴尬了。刘先生在2017年年初，购买了龙门一号的联排别墅，同样签署的是“入会协议”。在2018年初，当时签得“入会协议”失效期将至，刘强和其它业主在交完入会费并签订入会协议后也相继了解到龙门一号尚未取得预售证，签署购房合同的日子遥遥无期，便同40余位业主，和开发商多次协商，签订了“入会协议”的补充协议，其中明确了双方将来签订的是《商品房买卖合同》或《商品房预售合同》，开发商承诺2019年9月30日前具备合法的房屋交付条件，延期交付需承担约定的免除物业费等责任，如果业主想退房，开发商需要退还会费并支付相应的利息。

“我和其它业主，*希望的还房子正常交付。”刘强坦言，两年多过去，当初的价格在洛阳已买不到相似的房子，但龙门一号迟迟办不下预售证，自己的权益如何维护？“刘强质疑道，自己手中的这份“入会协议”包括补充协议，对开发商是否有约束？开发商在没有预售证的情况下卖房的行为，是否违规？是否涉嫌欺诈？

洛阳龙门一号：因规划问题暂没有取得预售证

那么，洛阳龙门一号目前是否取得预售证呢？

9日下午，记者以看房者身份，拨打了龙门一号的售楼热线，置业顾问告诉记者，目前主推的是洋房，别墅还剩两套，都是现房交付，有兴趣可以现场去看房。

随后，记者联系上了崔女士的置业顾问王静，她告诉记者该楼盘由于规划问题，没有取得预售证，已如约将崔女士的会费全部退还。至于崔女士的诉求，待她上班后与领导商量后，给记者回复。

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龙门一号小区建设现场

11日下午，龙门一号一位孙姓经理回复记者称，已经联系崔女士协商处理此事，一定会有妥善的解决方案。记者问及现在楼盘是否还在销售，孙经理回复称目前在售的洋房和别墅都是现房，五证齐全。

伊川县房管所：龙门一号签“入会协议”属于违规预售

记者了解到，根据《中华人民共和国房地产管理法》第四十五条的规定，商品房预售须“向县级以上人民政府房地产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。”根据《城市房地产开发经营条例》第三十六条的规定，“擅自预售商品房的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令停止违法行为，没收违法所得，可以并处已收取预付款1%一下的罚款。”

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那么，龙门一号与崔女士和刘先生签署的“入会协议”，是否违法或者违规呢？记者将问题反馈到了伊川县房管所。一位张姓工作人员告诉记者，虽然开发商和业主签署的是入会协议，但龙门一号尚未取得预售证，此举已经违反了违反了《城市商品房预售管理办法》,属于违规预售。主管部门在此之前已对其进行了处罚，责令其立刻停止销售行为并处以罚金5万元。*近，有业主投诉他们仍在违规预售，因此主管部门已勒令开发商停止销售，并再次对他们处以罚款并作顶格处理，处以罚金10万元。

律师：龙门一号在明知无预售证的情况下售房需承担法律责任

“我们签署的补充协议有效期到2019年9月30日，如果到时龙门一号仍没取得预售证该咋办？”对于刘强的担忧，记者采访了河南大进律师事务所谢亮律师。

谢亮告诉记者，虽然业主与开发商签署的是入会协议，但上面明确了购房价格、面积、房号，本质上仍是购房协议，开发商在没有取得预售证的情况下签署实质内容为销售房屋协议，属严重违规行为，签属的协议为无效协商。因合同无效造成业主损失，开发商应承担相应的赔偿责任，业主可通过法律途径，向开发商索偿。对于损失如何确认，谢亮律师说其个人认为：房价上涨对应的增值部分，应当认定业主的损失部分。

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龙门一号小区建设现场

同时，谢亮提醒说，业主在购房时应向开发商确认是否五证齐全，对于业主本身原因造成合同无效的损失，购房人也承担相应责任。

记者了解到，龙门一号六期如院系河南天地辉煌置业有限公司开发，有独栋和联排别墅约150套。该项目在未取得《商品房预售许可》的情况下自2016年开始对外销售，伊川县房管所也多次对其进行处罚并勒令停止销售，但龙门一号六期如院仍违规对外销售。“这点罚款对开发商来说是九牛一毛。”刘先生质疑道，房管部门的监管“治标不治本”，是否存在“以罚代管”？

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